Людмила Никонова призывает участвовать в управлении домом
В одном из предыдущих номеров «НК» был опубликован материал под названием «Набоких передал УЖК «Наш дом» в частные руки». К самой статье у меня претензий нет, а к словам главы – масса. В своей статье мне хочется помочь людям разобраться в коммунальных вопросах, поделиться своим опытом, заставить людей шевелиться. Жители никак не поймут, что они должны защищать и отстаивать свои права, принимать участие в управлении домом.
У нас одна управляющая компания. Мало кто из активистов города, председателей Советов домов желает по-настоящему разбираться в жилищном законодательстве, чаще всего они работают на стороне УЖК и не готовы с ними спорить. Сегодня у меня два компаньона – Николай Кузнецов и Борис Бирюков, с которыми я тесно работаю. Но, как говорится, один в поле не воин. Если кто-то желает к нам присоединиться – мы будем только рады. Ну, а теперь обо всем по порядку.
В УЖК прибыль есть
Хочу оттолкнуться от комментария главы в статье. Сергей Набоких неоднократно говорит жителям о социально-экономической безопасности, но что это такое на самом деле – остается непонятным. Еще на публичных слушаниях в 2016 году я задавала вопрос о присутствии КУМИ и УГХ в составе частной компании, спрашивала про прибыль УЖК, но глава отвечал: прибыли нет. Тем не менее, она есть. Возможно, за ее счет и был увеличен уставной капитал ООО с 11 до 100 тысяч рублей. Прибыль эту показал еще Виктор Мокеров перед своим уходом. Во время слушаний глава говорил, что к публикациям в газетах относится как к сочинениям на свободную тему, но ровно такие же сочинения пишет сам.
В УЖК «Наш дом» нет убыточности. Прибыль сегодня уменьшилась, но она есть. Сегодня компания будет работать через своих же подрядчиков. Да и КУМИ и УГХ не полностью убрали из состава участников – им оставили малый кусочек «пирога». В Уставе КГО вполномочиях КУМИ не значится, что комитет может быть участником ООО, но продолжает им быть.
Я смотрела не только наш Устав, но и Устав г.Нижней Туры. На первый взгляд, буква к букве, только из него в 2012 году был удален п.4 ч.1 ст.31 – из полномочий администрации округа исключили право влиять на плату за жилое помещение в многоквартирных домах. И правильно сделали: в том же году произошло разделение бюджетных учреждений.
У нас же была дилемма: если УГХ сделать бюджетным учреждением, тогда финансирование из бюджета могло уменьшиться. Поэтому УГХ оставили казенным, то есть получающим доходы только из казны. Но УГХ также получало доходы от работы ООО УЖК «Наш дом», хотя по закону казенные учреждения не имеют права быть участником ООО. Я неоднократно спрашивала, почему; мне отвечали, что на момент создания УЖК УГХ могло быть его учредителем. С этим никто не спорит, но отчего после оставили все без изменений?
Мэр ежегодно повышает плату за содержание и ремонт, не имея на это прав. Считаю, что именно он и наносит социально-экономический урон населению. На это налоговая и прокуратура должны были давно обратить внимание. Но все закрывали глаза. В целом, после смены учредителей в УЖК ничего не изменилось – управлением все равно будет заниматься действующий глава. В имеющемся у меня решении суда сказано, что участие государства в управлении домами – недопустимо.
«Цены, применяемые при определении стоимости работ, услуг по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества в МКД, не подлежат государственному регулированию, при этом подлежит учету главный принцип соразмерности платы за содержание и ремонт жилого помещения утвержденному на общем собрании перечню работ и услуг» (п.35 Постановления Правительства №491 от13.08.2006.).
В 2016 году я требовала через суд от УЖК «Наш дом» предоставить мне Перечень услуг и работ по договору нашего дома №14 в 9 микрорайоне с УЖК (с указанием объемов, стоимости, периодичности). Мы, как собственники, хотели провести собрание и составить свой Перечень, определиться с тарифом. Суд мои требования удовлетворил, Перечень мне предоставили не в полном объеме, а расширенный Перечень так и не выдали. В конце 2016 года администрация установила новые тарифы на «Содержание и текущий ремонт».
В начале весны 2017 года я побывала на приеме у главы на тему исполнения решения суда, повторяла, что постановление глава издает незаконно, приводила цитаты законов. Среди ответов услышала фразу: «Все так работают». А вскоре все изменилось, и в апреле меня пригласили вновь на прием к главе. В стране на тот момент прошли митинги 26 марта.
На этой встрече было много разных специалистов. Мы искали компромисс.Поскольку в августе 2017 г. истекает срок действия договора между жителями моего дома и УЖК, Перечень работ и услуг был уже не столь важен. Я объясняла, что существует разница между тем, что с нас берут по постановлению главы и по договору – и она составляет порядка 300 тысяч рублей. За счет этой разницы в нашем доме должны появиться общедомовые приборы учета на тепло. К тому же с сентября по декабрь 2016 года жильцам нашего дома начисляли повышенный коэффициент на отопление, тогда как при этом не вводили уже имеющийся прибор в эксплуатацию. Сумма составила чуть больше 197 тысяч рублей. Я поймала УЖК на незаконных общедомовых начислениях за июль и август 2016 года. Это были небольшие деньги, важно было признать ошибку. И они признали. В качестве гарантии я потребовала от УЖК предоставить мне гарантийное письмо в счет выполнения своих обязательств.
В том же месяце я обращалась в городскую думу к председателю. К вопросу подключился депутат Николай Сытых. Они написали письмо в прокуратуру с просьбой разобраться, нарушает ли 31 статья Устава КГО права собственников жилых помещений МКД. И в этот раз прокурор признал, что статья не соответствует нормам действующего законодательства. Он выразил протест, дума 17 мая рекомендовала внести изменения в Устав. А в это время уже изменился состав учредителей УЖК «Наш дом».
Изучайте договор управления домом
Очень часто на мою критику по данным полномочи
ям главы в ответ мне цитировали ст.158 ЖК РФ. Однако руководствоваться нужно не только Жилищным кодексом. Так, в постановлении правительства №491 говорится о двух типах домов, когда местное самоуправление может влиять:
– в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (пункт 34);
– в случае, если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (пункт 36).
Для остальных домов постановление четко говорит: заключили договор с управляющей компаний, с ней и работайте. У нас 437 домов имеют договора с УЖК, а значит, они определились.
Договора управления есть на сайте УЖК, все они разные. В одних есть перечень работ и услуг и цена договора. Но значительная часть домов имеет второй тип договоров, где нет перечня работ и услуг и нет цены, нет приложений к договору. Понятно, что эти договора ничтожны – это не нужно доказывать даже в суде. Это означает, что у дома с управляющей компанией нет никаких отношений, она не вправе требовать с жителей оплату. Я не призываю жителей не платить, они должны содержать свои дома. Но эти договора в УЖК называют офертой, что делать нельзя. Договор по содержанию многоквартирного дома по законодательству не может быть офертой. Что такое оферта – это когда вам направляют предложение, если вы исполняете его, то есть оплачиваете, значит, принимаете условия. В комментарии к ст.158 ЖК РФ (п.14) законодатель расписал, что:
«Необходимо учитывать, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ считается незаключенным и полностью или частично ничтожной сделкой (ст. ст. 166 — 168 и 180 ГК). Поэтому органы местного самоуправления не могут реализовывать положения ч. 4 комментируемой статьи при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией».
Этим летом мы будем заключать новый договор с УЖК. Компания может снова выставить те цены, которые скажет администрация. А в отчетах не расшифровано, куда ушли деньги жителей. Нужно, чтобы значительная часть домов начала работу со своим договором: смотрите, что за договор, требуйте от УЖК либо его отменять, либо пересматривать. Тогда компания начнет работать.
Условия изменения цены должны быть прописаны в договоре (инфляция или что-то другое). Например, в одном из московских договоров я увидела условие: на какой процент увеличивается коммуналка, на такой же процент увеличивается и тариф на содержание и ремонт. И это вполне приемлемо, так как коммуналка растет на 5-6 процентов, а содержание и ремонт в этом году вырос на 7%. На сайте УЖК написано перечень работ и услуг, но это не то. У каждого дома должен быть свой перечень конкретных работ и услуг.
Радиозаводские общежития, например, имеют сегодня большие долги, оно и не удивительно: у людей тариф на содержание и ремонт 60 с лишним рублей с кв.м. Как им платить такие суммы? Откуда такие цифры? Чем хуже эти жители? С ценами можно играть как угодно. Поэтому, жители, изучайте договора, проводите собрания.
Второе, что я хочу отметить: председателем Совета дома быть непросто, поэтому им нужно платить какую-то зарплату. Делается это так: на собрании принимается решение об установлении зарплаты, и УЖК из средств на содержание и ремонт будет выделять часть на зарплату.
Если у кого-то появится желание этим заняться, связаться со мной можно через редакцию газеты.
Людмила Никонова